icon_gotop
18+
autorisation
Войти | Регистрация
Белгородское время
00:46
Четверг, 28 Октября
Рекламный баннер 990x90px top

Самострой

2017-07-15

Когда в Сочи стали повально сносить 3-4-этажные строения, построенные на частных земельных участках как гостиницы для отдыхающих, у многих в стране это почему-то вызвало возмущение. Но со временем привыкли даже те, кого эта проблема лично затронула. Нелегко даётся призвать людей к соблюдению закона, который чётко разграничивает категории земель и то, что на них можно делать, а что нет. Если ты собственник – вовсе не означает, что делать можешь с этой землёй всё что угодно.

Сегодня на территории Белгородской области всплыла проблема, которая касается строительства многоквартирных домов на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

- Участком ИЖС считается земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства, - пояснила начальник управления архитектуры и градостроительства администрации района Лариса Жмуйд. - А объектами индивидуального жилищного строительства являются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трёх этажей. Они, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, предназначаются для проживания одной семьи. Одним из ярких примеров нарушения действующего земельного и градостроительного законодательства в настоящее время является реализация проектов строительства многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства

Почему это строительство незаконно?

Как это происходит? Как пояснила Лариса Константиновна, застройщик получает разрешение на строительство индивидуального одноквартирного жилого дома, но на деле обнаруживается, что строится многоквартирный дом или дом этажностью больше, чем три. В основном на земельных участках строятся 3-6-этажные дома на 10-60 квартир, что является абсолютно незаконным. Либо существующие индивидуальные жилые дома переоборудуются в «квартиры-студии» с отдельными сан-узлами и приборами учёта, что также незаконно.

В большинстве случаев такое строительство ведётся физическими лицами без установленной разрешительной документации, при отсутствии инженерных сетей или возможности подключения к ним, либо ведётся силами неквалифицированных работников без соблюдения установленных норм и должного контроля.

Вывод: де-факто строится многоквартирный дом, который является общей долевой собственностью N-ого количества граждан. Де-юре строится частный жилой дом не выше 3-х этажей, площадью не больше 1500 кв. м.

Возведение строения с параметрами индивидуального дома, но имеющего несколько квартир приводит к нарушению правила о принадлежности дома одной семье. Естественно, застройщик стремится продать эти квартиры и извлечь прибыль.

В силу этого потенциального покупателя должен насторожить факт реализации квартиры в качестве какой-либо доли многоквартирного дома. Как правило, мошенники такого рода квартиры-доли продают по сниженным ценам, что также должно вызвать сомнения в чистоте сделки.

Что грозит покупателям квартир или долей в таких домах?

Главная угроза, как нам пояснили, заключается в механизме оформления такой «квартиры» в собственность. Земля, на которой строится дом, изначально оформлена на частное лицо. Это частное лицо на деньги дольщиков (людей, которые купили квартиры или доли) строит на своей земле дом, что значительно упрощает и удешевляет строительство, так как снимается масса вопросов, которые возникают при строительстве обычного многоквартирного дома. Затем по закону построенный дом превращается из непонятной постройки (формально) в жилой дом, так чтобы в нём можно было прописаться, а потом делится между дольщиками на части. Т.е. в итоге каждый дольщик получает право на собственность доли земли и доли дома, а размер этой доли зависит от метража приобретённого жилья. Проблема кроется в следующем: приобретая такую «квартиру», вы получаете не право собственности на отдельную квартиру, как это обычно бывает, а право на долю. Поэтому, если вы захотите продать такую жилплощадь, вам придётся заручиться нотариально заверенным согласием всех жильцов-соседей.

Вместе с тем, на любое жильё должны распространяться и обязательные нормы.

Так, незаконные «многоквартирники» нарушают права соседей, например, подобная застройка нередко ущемляет права людей на доступ в места общего пользования, выходит за границы "красных линий", защищающих дороги и коммуникации. Нарушаются и санитарные нормы, например, ухудшается качество воды в колонках из-за соседства с выгребной ямой «многоквартирника», затеняются соседние участки, не хватает парковочных мест, инфраструктуры и т. д. Такие объекты - это головная боль как для проживающих в них, так и для соседей. По сути, муравейники.

Также одним из минусов является невозможность подключения достаточного количества электричества, воды, газа и т. д., так как выделенные лимиты электроэнергии, воды и водоотведения не соответствуют потреблению всего дома. И потом жильцам такого дома предстоит мучиться с пятью киловаттами на весь дом. Многоквартирный же дом должен быть приведён в соответствие с нормами законодательства и СНИП, то есть - подведены коммуникации требующейся мощности, организованы пожарные подъезды и т. д.

Могут быть иные неприятные последствия, например, возникнут трудности с коммунальным обслуживанием возведённого многоквартирного дома. А по долгам за коммуналку придётся платить скопом, суд взыщет долги со всех собственников солидарно, при этом неважно, что не заплатил долги только один из них.

Под снос!

- При выявлении строительства многоквартирного дома на землях ИЖС администрацией муниципалитета будет непременно принято решение инициировать судебные иски к застройщикам, также местные власти будут добиваться приведения объекта к первоначальному состоянию либо о сносе в качестве самовольной постройки, - пояснили редакции в департаменте строительства и транспорта Белгородской области. - В итоге люди могут остаться без жилья и без денег.

Впрочем, в России уже известны факты сноса многоэтажных домов, незаконно построенных на земельных участках ИЖС. Суды выносили решение сносить постройки в Екатеринбурге, Сочи, Краснодарском крае, Московской области. Суды основываются на том, что разрешения на ввод многоквартирного дома не выдавалось, так как строительство таких домов в зоне ИЖС не предусмотрено, кроме этого, как правило, нарушается ряд обязательных норм (санитарные, пожарные и пр.)

В городе Белгород судом принято положительное решение о сносе самовольной многоэтажной постройки на землях ИЖС по ул. Тургенева, 6, выявленной на ранней стадии строительства. 

Гражданам, приобретающим квартиры или доли в таких домах, следует помнить: закон об обманутых дольщиках распространяется только на многоквартирные дома, строящиеся согласно выданным разрешениям на строительство многоквартирного дома. Незаконные многоэтажки, строящиеся как индивидуальное жильё, не подпадают под его действие. Следовательно, нужно проверять, есть ли у застройщика разрешение на строительство многоквартирного дома. Если квартира на ИЖСовской земле уже куплена, возмещение ущерба можно требовать только с застройщика и только в судебном порядке.

Внимательно изучайте документы

При покупке квартиры будьте бдительны, призывают в региональном департаменте строительства и транспорта.

Особо обратите внимание на следующие моменты. В свидетельстве на право собственности на земельный участок или договоре аренды застройщика разрешённый вид использования земельного участка должен быть "под малоэтажное строительство", но никак не "для ИЖС", "для дачного строительства" или "для садового участка".

Обязательно следует посмотреть разрешение на строительство, там также не должно быть указания на строительство индивидуального жилого дома с количеством этажей не более 3 для проживания одной семьи. Обязательно прописываются параметры будущего объекта капитального строительства, и называется он ну никак не "индивидуальный жилой дом".

Изучите градостроительный план, без которого не выдают разрешение на строительство. Если на плане земельного участка стоит маленький компактный домик, а вы наблюдаете фундамент на весь участок, то это вас должно как минимум насторожить.

Просите у продавца технические условия на подключение к инженерным коммуникациям. Если в них на воду и канализацию норма потребления указана 0,5 куб. м/сут (это объём на семью из 2-х человек, норма потребления 0,25 куб. м/сут. на человека), а на электричество выделена мощность 15 кВт (этого хватит на 1,5-2 семьи, на 1 квартиру необходимо минимум 6 кВт) - отказывайтесь сразу же! Даже если вам будут обещать решить все проблемы после окончания строительства. Слишком велика вероятность того, что позднее администрация обяжет ресурсноснабжающие организации отозвать ранее выданные ТУ, вы оформите долю по договору купли-продажи, который не имеет никакого отношения к закону об участии в долевом строительстве жилья. Это значит, что объект не будет зарегистрирован в Росреестре, дом не будет передан на баланс управляющей и обслуживающей организации, пока вы её сами за свои деньги не наймёте, что означает - вы сами будете бороться, чтобы подключиться хоть к чему-нибудь!

Все сделки с такими долями подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус обязан разъяснить вам ваши права и удостоверить законность сделки, то есть то, что в будущем по ней не возникнет спора. Поэтому требуйте от нотариуса развеять все ваши сомнения по поводу возможного признания дома, в котором вы хотите купить квартиру – долю, многоквартирным и риске его сноса.

Фактически вы станете владельцем доли в частном доме, которую выделить вы сможете только через суд, ну и последующее владение этой "квартирой" вам не доставит удовольствия. Многие люди не могут договориться, живя со своими родственниками, представьте же, что вы захотели продать свою квартиру и переехать, а в вашем доме 48 "квартир". Сразу же работает принцип коммунальной квартиры. Вы должны будете каждому соседу официально предложить выкупить вашу долю, и только в том случае если они все откажутся - у вас появится шанс... Где гарантия, что сосед сверху или снизу не будет иметь на вас зуб? И тогда вы долго и нудно будете ему слать это предложение заказными письмами, нотариально (а значит за немаленькие деньги) заверенные заказные письма, а он за ними не будет ходить и получать и т. д.

Любой дебошир сможет зайти к вам в комнату как совладелец доли, и полиция не сможет вам помочь, пока вы долю не выделите в натуре через суд и в суде не установите порядок пользования помещениями дома.

- В общем, как видите, хорошего мало, - утверждает главный архитектор Яковлевского района. - А избежать этих проблем можно, всего-навсего проверив документы до сделки и последовав вышеуказанным советам, ведь покупка квартиры – это очень серьёзный шаг.

Кстати, необходимую информацию по вопросам приобретения прав на строящиеся жилые помещения на территории Белгородской области вы можете посмотреть на официальном сайте департамента строительства и транспорта Белгородской области или узнать по контактным телефонам (84722)33-45-73, 33-56-26. Не дайте себя обмануть!

2686

Оставить сообщение:

НАШИ ПАРТНЕРЫ